Đầu tư đất nền “ăn theo” dự án: Cơ hội hay rủi ro?

Đất nền “sốt nóng” quanh dự án

Vào cuối năm, các xã Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc và Thanh Oai (venh phía nam Hà Nội) trở thành điểm nóng thu hút nhà đầu tư muốn “ăn theo” dự án Khu đô thị thể thao Olympic. Khi dự án chính thức khởi công, giá đất tại những khu vực này tăng mạnh, đôi khi gấp 10‑15 lần so với mức giá trước khi dự án được công bố.

Theo khảo sát thực địa tại xã Hồng Vân, một lô đất nền 68m² được chào bán gần 5,1 tỷ đồng – tương đương hơn 74 triệu đồng/m², trong khi chỉ ba tháng trước mức giá trung bình còn ở mức 60 triệu đồng/m². Như vậy, mức tăng khoảng 23%/tháng là minh chứng cho hiện tượng “ăn theo” đang diễn ra.

Hiện tượng tương tự cũng xuất hiện ở các xã của huyện Đông Anh (cũ) khi dự án Vinhomes Cổ Loa bắt đầu xây dựng. Giá đất nền đã tăng từ 60‑70 triệu đồng/m² lên tới 200‑250 triệu đồng/m² trong vòng 6 tháng.

Rủi ro “đu đỉnh” và cách phòng tránh

Chuyên gia bất động sản cảnh báo: “Mặc dù khởi công dự án tạo kỳ vọng ngắn hạn, nhưng giá trị thực của đất nền chỉ bền vững khi đi kèm với hạ tầng, dịch vụ và nhu cầu sinh sống thực tế.” (TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam).

Nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào tin tức khởi công mà bỏ qua các yếu tố nền tảng – pháp lý, vị trí giao thông, tiềm năng phát triển hạ tầng – sẽ dễ rơi vào “bong bóng” và gặp rủi ro “đu đỉnh”.

Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư nên:

• Kiểm tra pháp lý dự án: giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thời gian thực hiện.
• Đánh giá vị trí: gần các trục giao thông chính, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại.
• Xem xét khả năng thanh khoản: khu vực có nhu cầu mua bán thực tế, không chỉ “đầu cơ”.
• Không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao; giữ mức vay không vượt quá 30% giá trị tài sản.
• Theo dõi các báo cáo thị trường: CBRE Vietnam 2023 cho biết giá đất nền ven Hà Nội trung bình tăng 25% năm 2023, nhưng mức tăng không đồng đều giữa các khu vực.

Như ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nhấn mạnh: “Đầu tư đất nền dài hạn, không bị áp lực tài chính, mới thực sự an toàn. Đòn bẩy mạnh sẽ biến giao dịch thành thương vụ rủi ro cao.”

Nhìn chung, “ăn theo” dự án có thể mang lại lợi nhuận nhanh nếu lựa chọn đúng vị trí, dự án có nền tảng pháp lý vững chắc và hạ tầng đồng bộ. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào xu hướng thị trường ngắn hạn, nhà đầu tư có thể gặp “đỉnh” và chịu lỗ nặng.

Hãy cân nhắc kỹ lưỡng, tham khảo chuyên gia và luôn chuẩn bị kịch bản thoát vị nếu thị trường biến động.

Bạn có câu hỏi nào về đầu tư đất nền “ăn theo” dự án? Hãy để lại bình luận hoặc đăng ký nhận bản tin để cập nhật những phân tích chi tiết hơn.